[ 現有城鎮家庭住房剛需為6459萬套，而我國城鎮地域的在房屋中供應約為4068萬套，缺口為2391萬套。以目前的產能，不到兩年時間就能知足現有家庭的剛性需要 ]
九成家庭有房一度成為了熱點搜索詞匯。然而，有房家庭并不意味著沒有住房需要，無房家庭并不是構成住房剛需的全體。基于西南財經大學中國家庭金融查訪與研討中央下稱中央的首輪查訪數據，依據我們深入測算的城鎮地域財神娛樂app住房的存量需要以及十二五財神娛樂被抓時期的增量需要，發明我國住房剛需已經不再繁茂，房企生產多餘，房產冬天即他日臨。
住房需要
住房需要包含有現有家庭的剛性需要及每年新增的住房需要。
城鎮地域現有家庭的剛性需要包含有無房家庭的住房需要，有房但人房分解家庭的住房需要，以及與尊長同住的新成年者的住房需要。每年新增的住房需要包含有新成年者的住房需要，新增農夫工的住房需要以及拆遷家庭的住房需要。
算計現有家庭的住房需要，我們首要斟酌無房家庭的住房需要。依據中央的查訪數據，常住地為城鎮地域的家庭中有1530無住房。此中，在北京、上海、深圳，戶主年紀在35歲以下家庭中，無房家庭的占比更高達40。
其次，由都會化帶來的人口流動造就了一批有房但人房分解的家庭，如進城農夫工家庭、北漂家庭等，他們也構成了一部門住房的剛性需要。依據中央的數據，僅有一套住房且常住地為都會地域的家庭中，人房分解家庭的占比為1375。假設人房分解家庭額外需求一套住房，則1168的城鎮家庭將需求住房。若去除人房分解家庭中屬于都會戶籍的家庭，則這部門需要為88。
再次，對有房且人房未分解的都會家庭，還存在一部門住民與尊長同住。固然這部門住民在統計上被有房，但他們構成了城鎮地域的潛在住房需要。在去除在校學生、喪失勞動力者以及因度假、得病、生孩子等與尊長同住者外，有房且人房未分解住民中，有1617與尊長同住且年紀界于18~40歲之間，他們需求額外的住房。這部門人離去父母構造新的家庭，相當于591城鎮家庭需求住房。
上述現有家庭的剛需住房需要為城鎮家庭的30，為6459萬套。
算計新增的剛需住房需要，我們首要斟酌農夫工進城。十二五時期農夫工每年將以約4的速度增長。依據中國家庭金融查訪數據，2011年外出農夫工家庭約4521萬戶。由此推算，十二五時期新增農夫工家庭帶來的住房需要為823萬套。
其次，十二五時期，部門住民將年滿18周歲，他們作為新增的成年人將構成十二五時期的住房需要。這部門都會地域家庭約占4，約為861萬套。
最后，十二五時期，部門家庭的在房屋中將被拆遷，這些拆遷戶的住房需要也應計入城鎮住房總需要。依據中央的查訪數據，十一五時期全國總計拆遷1100萬戶，若十二五時期拆遷家庭按10增長，則十二五時期將約拆遷家庭1210萬戶。
綜上，在不斟酌家庭改良型住房需要的場合下，十二五時期我國城鎮新增住房需要為2894萬套，每年為579萬套。需求獨特說明的是，此處的總需要只部門斟酌到了住民的改良型住房需要。
住房供應
住房供應包含有佔有多套住房家庭的財神娛樂城住房供應以及新增商品房的供應。此中，中央數據顯示，都會家庭佔有2套住房的占13，佔有3套住房的占251。假設佔有多套住房的家庭僅保存1套住房自住，則這部門家庭的住房供應可知足1802的城鎮地域家庭的住房需要。
在商品房供應方面，2011年終，全國住宅商品房待售面積169億平方米。取2010年城鎮地域人均住房面積316平方財神娛樂城評價米，城鎮家庭戶均人口288人，則2011年未出售的商財神娛樂品房約186萬套。
據此推算，在未斟酌老齡化帶來的住房供應的場合下，我國城鎮地域的在房屋中供應約為4068萬套。
在算計房地產產業產能時，有施工面積、開工面積和竣工面積的區別，分別較大。假如以居于中間的開工面積來算計，2011年中國住宅開工面積為146億平方米。斟酌到此中有1000萬套小戶型保障房，全國2011年新開工住宅總數估算約為1945萬套。
房地產產業冬天將臨
現有城鎮家庭住房剛需為6459萬套，而我國城鎮地域的在房屋中供應約為4068萬套，缺口為2391萬套。以目前的產能，不到兩年時間就能知足現有家庭的剛性需要。固然由于實施了數年房地產調控政策，2011年在房屋中新開工面積僅較去年增長162，低于2010年419的增幅。
從歷久而言，房地產產業重要是知足新增的需要。如前所述，每年新增需要為579萬套，只有此刻房地產產能的13。因此筆者認為，房地產產業的冬天3~5年后就會來到。
依據中央蒐集的季度回訪數據，在2012年前兩個季度中，新購住房的城鎮家庭差別有755與873已佔有住房。而在去除人房分解家庭以及有子女成年的家庭后，這些新購住房的家庭中仍有50是基于投資目標買房。這說明，一方面房產調控的功效不如預期，另一方面房產市場的供應多餘正逐步展現。
確實，市場上已經有很強的信號表示房產供應多餘。截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比提升420，達204億平方米或224萬套，這值得珍視。宏觀調控所采取的分別化購房手段使得投資性住房需要得以壓制，住房供應超出住房剛性需要的深層供需局勢在一定水平上得以顯現。
第一財經日報
